我们的房屋买卖能成立吗?

近日，家住吕四港镇的陈先生比较烦恼，向本报打来电话。 原来，陈先生的朋友方某原居住于吕四港镇，2004年全家迁居汇龙镇。迁居后，方某想变卖原居住地的楼房，而陈先生则看中了方某的房屋。2006年7月11日，陈先生与朋友经协商达成房屋买卖协议。然而，最近方某向陈先生提出退房还款。“当初我们家买了方某的房子后，便变卖了自家原来位于海复镇的宅屋，房子退了，我们住哪呢？再说，我和方某之间是有协议的，现在怎能由他一个人说了算？”陈先生说。

据了解，方某与陈某签订的协议内容为：（一）方某位于吕四港镇某村的楼房卖给陈某，价格为10万元。（二）承包田、宅沟、蟹塘、自留地在方某承包期间由陈某使用。如有政策变化，由陈某负责处理。有关使用土地涉及的费用由陈某承担。协议签订后，陈某给付了方某价款10万元。陈某全家入住后，又对房屋进行了修缮，居住至今，陈某全家在现居住地办理了农村养老保险、医疗保险，并向该村级经济组织交纳了村民一事一议费等。

为此，记者咨询了市人民法院研究室主任钱晖。钱晖表示，根据我国法律规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能够享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，农村集体土地使用权不得出让、转让。陈某和方某并非同一集体经济组织的成员，因而方某向陈某转让农村房屋和宅基地违反了法律、法规的禁止性规定，故双方签订的房屋买卖协议无效。

钱晖认为，随着近年来社会经济的不断发展，一些农民的生活水平日渐提高，其不再依赖宅基地作为自己的住房保障已成为客观事实。故对于此类纠纷，要综合购买主体、出卖主体和纠纷原因等各方面的情况，从有利于维护诚实信用原则，有利于保护当事人基本生存权利的角度予以衡平考量。方某已拥有城镇住房多年，不涉及基本权利保障问题，签订房屋买卖协议时，方某意思表示真实，且陈某支付了相应对价。而陈某除现在居住的房屋外，无其他房屋可供居住，且其生产、生活均在现居住地，故尽管双方的房屋买卖合同无效，但从实际情况出发，陈某现在居住的房屋并无返还的必要。

蔡樱子